Vender un piso en Vallecas genera una serie de gastos que conviene conocer antes de tomar ninguna decisión. Al tratarse de un distrito de Madrid capital, la plusvalía municipal se rige por la ordenanza del Ayuntamiento de Madrid con un tipo fijo del 29%, diferente al de los municipios del sur como Leganés o Getafe. En esta página encontrarás el desglose completo con importes orientativos.
La siguiente tabla muestra los rangos orientativos para una vivienda de valor medio en Vallecas (entre 150.000 € y 230.000 €):
| Concepto | Quién lo paga | Importe orientativo |
|---|---|---|
|
Plusvalía municipal (Ayto. Madrid) |
Vendedor |
Variable según valor catastral y años de tenencia (tipo 29%) |
|
IRPF (ganancia patrimonial) |
Vendedor |
19% – 27% según tramos de ganancia |
|
Cancelación registral hipoteca |
Vendedor (si procede) |
400 € – 1.000 € |
|
Certificado eficiencia energética |
Vendedor |
100 € – 250 € en Vallecas |
|
Nota simple registral |
Vendedor |
9,02 € |
|
Certificado comunidad propietarios |
Vendedor |
0 € – 50 € según comunidad |
Al estar en Madrid capital, los propietarios de Vallecas pagan la plusvalía municipal al Ayuntamiento de Madrid con un tipo impositivo fijo del 29%, independientemente de los años de tenencia. Este tipo es igual en Vallecas que en Salamanca, Chamberí o Arganzuela: es el mismo para toda la ciudad de Madrid.
Lo que sí varía según los años de tenencia son los coeficientes que se aplican al valor catastral del suelo para calcular la base imponible. Cuantos más años hayan transcurrido desde la compra, mayor es el coeficiente y, por tanto, mayor la base imponible.
Dos métodos de cálculo desde 2021
El contribuyente puede elegir entre el método objetivo (valor catastral del suelo × coeficiente × 29%) y el método real (incremento real del valor del suelo × 29%). Siempre se aplica el más favorable. Si no ha habido incremento real de valor, la plusvalía puede ser cero.
Ejemplo orientativo para Vallecas (12 años de tenencia)
Piso en Palomeras Bajas con valor catastral del suelo de 25.000 €, tenencia de 12 años. Coeficiente orientativo para 12 años según la tabla municipal: 0,16. Base imponible: 25.000 × 0,16 = 4.000 €. Cuota con el 29%: 1.160 €. Cifra orientativa; el cálculo exacto depende del valor catastral actualizado de cada inmueble.
Si estás pensando en vender tu vivienda, reviso tu caso con datos de tu barrio para ayudarte a fijar un precio correcto y evitar rebajas innecesarias.
La diferencia entre precio de venta y precio de compra, ajustada por los gastos deducibles, tributa en el IRPF del año de la venta. Con subidas del 20% interanual en Vallecas, la ganancia patrimonial en las operaciones actuales puede ser significativa para propietarios que compraron hace 8-12 años
| Tramo de ganancia patrimonial | Tipo aplicable |
|---|---|
|
Hasta 6.000 € |
19% |
|
De 6.000 € a 50.000 € |
21% |
|
De 50.000 € a 200.000 € |
23% |
|
Más de 200.000 € |
27% |
Existen supuestos de exención: reinversión en vivienda habitual en plazo máximo de dos años, mayores de 65 años por su vivienda habitual, y dación en pago. Para propietarios que compraron en la fase baja del ciclo (2013-2016) y venden ahora, la ganancia puede ser relevante y merece planificación fiscal previa.
Cancelación registral de hipoteca: Si la vivienda tiene hipoteca inscrita, aunque esté pagada, hay que cancelarla registralmente antes de la firma. Coste habitual entre 400 € y 1.000 € (notaría + registro + gestoría). Más económico con gestoría independiente que con el banco.
Certificado de eficiencia energética: Obligatorio. En Vallecas el coste habitual con técnico certificado oscila entre 100 € y 200 €. Validez de 10 años.
Nota simple registral: 9,02 € en el Registro de la Propiedad o telemáticamente.
Certificado de la comunidad de propietarios: Acredita que el vendedor está al corriente de pagos. Muchas comunidades lo emiten gratuitamente; otras cobran entre 30 € y 50 €.
Si estás pensando en vender tu vivienda en Vallecas, reviso tu caso con datos de tu barrio para ayudarte a fijar un precio correcto y evitar rebajas innecesarias.
En caso de contar con un profesional para la venta, el propietario debe considerar los honorarios del servicio, que pueden variar según el tipo de encargo y el alcance de la gestión.
A continuación podrás conocer mis honorarios por encargarme personalmente de toda la gestión de la venta, desde el análisis inicial hasta la firma en notaría, con el objetivo de cerrar la operación obteniendo el mayor beneficio económico para ti.
Si tu vivienda vale…
…tu tarifa es:
La plusvalía municipal del Ayuntamiento de Madrid, el IRPF por la ganancia patrimonial (salvo exención) y el certificado de eficiencia energética son obligatorios en todos los casos. La cancelación registral de hipoteca solo aplica si hay hipoteca inscrita.
No. Vallecas es un distrito de Madrid capital, por lo que la plusvalía la recauda el Ayuntamiento de Madrid con un tipo fijo del 29%. Por ejemplo, otros municipios como Leganés aplica un 29%, Getafe aplica un 27% y Alcorcón tiene un tipo variable según los años de tenencia. Lo que varía en todos los casos son los coeficientes aplicables al valor catastral del suelo, que fija cada Ayuntamiento anualmente.
No siempre. El IRPF solo se aplica si existe ganancia patrimonial y puede quedar exento en determinados supuestos, como la reinversión en vivienda habitual o situaciones personales concretas.
Sí, en términos de tipos impositivos, porque ambos pertenecen al Ayuntamiento de Madrid. La diferencia está en los importes: al ser los precios del Ensanche de Vallecas más altos que los de Entrevías, la ganancia patrimonial (y por tanto el IRPF) puede ser mayor en el primero. El valor catastral del suelo, que determina la plusvalía, también varía según el barrio.
Conocer los gastos es parte del proceso. Si quieres ver el panorama completo, aquí tienes las páginas que más consultan los propietarios de Vallecas antes de tomar una decisión.
