El precio del metro cuadrado en Vallecas varía en más de 1.200 €/m² entre el barrio más asequible y el más caro de los dos distritos: desde los 1.900-2.000 €/m² de Entrevías hasta los más de 3.200 €/m² del Ensanche de Vallecas. Usar el precio medio del distrito para tomar decisiones de venta es uno de los errores más frecuentes entre propietarios de la zona.
Como referencia general, el precio medio del m² en Vallecas se sitúa en torno a los 2.851 €/m², con una subida interanual del 20%. Villa de Vallecas registra un precio medio de 2.766 €/m² según Brainsre, mientras que el Ensanche de Vallecas supera los 3.200 €/m² en obra nueva.
El mercado lleva más de un año con tendencia claramente alcista en todos los barrios de ambos distritos, impulsado por la demanda de primera vivienda asequible dentro de Madrid capital y por el interés inversor atraído por rentabilidades brutas cercanas al 6% en algunas zonas de Puente de Vallecas.
La diferencia más relevante no es entre los dos distritos, sino entre los barrios dentro de cada uno. Estos son los rangos orientativos a principios de 2026
| Distrito | Barrio | Rango €/m² | Tendencia |
|---|---|---|---|
|
Villa de Vallecas |
Ensanche de Vallecas – La Gavia |
3.000 – 3.400 |
Al alza (obra nueva) |
|
Villa de Vallecas |
Santa Eugenia |
2.600 – 2.750 |
Estable-alza |
|
Villa de Vallecas |
Casco Histórico de Vallecas |
2.200 – 2.400 |
Estable |
|
Puente de Vallecas |
Numancia |
2.600 – 2.800 |
Al alza |
|
Puente de Vallecas |
Palomeras Bajas |
2.350 – 2.500 |
Al alza |
|
Puente de Vallecas |
San Diego – Palomeras Sureste |
2.300 – 2.450 |
Estable-alza |
|
Puente de Vallecas |
Portazgo – Entrevías |
1.900 – 2.100 |
Estable |
Conocer el precio medio del m² en tu zona es el punto de partida. Estos son los factores que más impacto tienen en el precio final de una vivienda en Alcorcón.
Vallecas tiene una red de transporte muy completa: líneas 1 y 9 de metro en Puente de Vallecas, y Cercanías (C-2, C-7) con las estaciones de Vallecas y Santa Eugenia en Villa de Vallecas. La proximidad a las estaciones tiene un impacto directo y medible en el precio. El refuerzo de líneas de autobús exprés a Atocha también ha impulsado la demanda.
El Ensanche de Vallecas actúa como referencia de precio al alza para el resto de Villa de Vallecas. La presencia de vivienda nueva y reciente de calidad en La Gavia eleva las expectativas de precio en Santa Eugenia y, en menor medida, en el Casco Histórico. Ese efecto es visible en la subida del 5,8% interanual registrada en Villa de Vallecas según Brainsre.
El futuro desarrollo del entorno de Méndez Álvaro y Abroñigal, junto con la prolongación de la línea 11 de metro hacia Entrevías y más allá, está generando expectativas de revalorización en las zonas más asequibles de Puente de Vallecas. Es un factor especialmente relevante para propietarios que estén evaluando el momento de venta.
Si estás pensando en vender tu vivienda en Vallecas, reviso tu caso con datos de tu barrio para ayudarte a fijar un precio correcto y evitar rebajas de precio innecesarias.
Para interpretar correctamente el mercado inmobiliario es fundamental entender qué aporta cada fuente y cómo se debe leer.
Estudiamos la oferta activa en plataformas como Idealista y Fotocasa. Estos valores reflejan expectativas de venta y, por lo general, se sitúan entre un 5% y un 10% por encima del precio final de cierre. Aplicamos correcciones sobre esa diferencia para acercarnos a cifras reales.
Trabajamos con información de operaciones ya firmadas. Es el indicador más fiable, ya que muestra el importe real pagado en compraventas recientes dentro de la misma zona de Vallecas.
Incorporamos el criterio de las sociedades de tasación. Esto permite validar que el precio estimado encaja con los estándares bancarios y evita problemas en la concesión de hipotecas.
Analizamos los datos oficiales para identificar la tendencia del mercado en Alcorcón y determinar si se encuentra en fase de subida, ajuste o estabilidad.
No. Los portales muestran precios de oferta, que son los precios de salida del vendedor. El precio real de escritura suele ser entre un 5% y un 8% inferior en Puente de Vallecas, y algo menor en Villa de Vallecas donde el mercado está más tensionado. La única referencia fiable para saber a cuánto se cierra realmente en tu barrio son los datos de operaciones escrituradas.
Aproximadamente un 20% según (Idealista/Tinsa), pasando de 2.375 €/m² en julio de 2024 a 2.851 €/m² en junio de 2025. La subida es generalizada en todos los barrios, aunque el Ensanche de Vallecas y Numancia lideran el crecimiento. No se registran caídas en ninguna zona de los dos distritos.
No necesariamente. El Ensanche de Vallecas (Villa) es claramente el barrio más caro de los dos distritos. Pero Numancia y Palomeras Bajas (Puente) tienen precios superiores a Santa Eugenia o el Casco Histórico de Vallecas (Villa). La pregunta relevante no es qué distrito es más caro, sino en qué barrio concreto está el inmueble.
En las plantas altas (a partir de tercera) de fincas sin ascensor en Puente de Vallecas, el descuento respecto a un inmueble equivalente con ascensor puede estar entre un 10% y un 15%. En plantas bajas o primeras el impacto es mínimo. En una zona como Numancia, donde los precios medios rondan los 2.660 €/m², ese descuento puede representar una diferencia de 15.000-25.000 € en el precio final de una vivienda estándar.
Conocer el precio del metro cuadrado es el primer paso. Si estás pensando en vender, puede que también te interese saber qué gastos vas a tener, qué vale exactamente tu vivienda con una tasación oficial o cómo es el proceso completo de venta en Vallecas.
